Ska byggnaden rivas?
Det är nog en fråga som många lantbrukare ställer sig med jämna mellanrum. Många gårdar har en rik historia och med de byggnader som mer eller mindre är kvar i historien. De kan av olika anledningar vara irrationella i ett modernt lantbruk och svåra att hitta ett existensberättigande till, trots det ska vi här argumentera för att även små och gamla byggnader kan ha ett mångmiljonvärde för företaget.
Den utmärkande faktorn i nästan alla lantbruksföretag är förmågan att skapa ekonomiskt värde ur en markresurs. Om det så är avsalugrödor, foder, bete eller biologisk mångfald så är markresursen grunden för företagandet.
Byggnader är ju faktiskt också en typ av markanvändning och om vi ser på byggnaden i det ljuset blir den ekonomiskt ganska intressant. Om man kan plocka ut en krona per kvadratmeter så motsvarar det ett arrende på 10 000 kronor per hektar, en årlig avkastning som står sig väl mot de flesta grödor i Sverige. Och det var om man fick ut en krona per kvadratmeter.
Går man in i Skatteverkets register över genomsnittshyror för lokaler och försöker hitta den lägsta möjliga hyran så kan man hamna i en källarlokal utanför Bengtsfors i Värmland. Där skulle en hundra år gammal byggnad ge en kvadratmeterhyra på 142,50 kronor/år. Eller hela 1 425 000 kr/hektar. Det finns nog ingen gröda i Sverige som kan matcha den sämsta ekonomiska byggnaden vi kan tänka oss utifrån statistiken. Det vill säga att ett gammalt stall på 250 kvadratmeter borde kunna ge en intäkt på åtminstone 36 250 kr/år.
Å andra sidan behöver vi också ta hänsyn till byggnadernas kostnad. Om vi tänker på en äldre byggnad lär värdeminsknings- och kapitalkostnaderna vara låga. Det som däremot inte är lågt är underhållet på byggnaden. Koladas genomgång av underhållskostnaderna i de offentliga regionernas lokaler säger att underhållskostnaden i genomsnitt var 96 kr per kvadratmeter under 2024. Med hänsyn till att Sveriges regioner till största del har sjukvårdslokaler med rätt så höga krav kan vi anta att underhållet är lägre på lantbruksbyggnader. Säg att den årliga kostnaden är halverad så får vi 48 kr per kvadratmeter och år. Det årliga överskottet från stallet är då 23 625 kr/år. Den summan kanske inte låter så exalterande men här behöver vi bli lite långsiktiga.
Om det årliga överskottet kan sparas konsekvent under en generation (30 år) blir det drygt 700 000 kronor i sparande som ligger utanför den vanliga driften. Lägger man dessutom på en ränta-på-ränta effekt med 8 % ränta kommer företaget ha skapat ett värde på nästan 7 miljoner kronor. Att ta sig i kragen och ta tag i gårdens gamla byggnader kan således vara skillnaden på ett en behaglig pension eller inte. Vårt råd är i alla fall att inte glömma bort gårdens byggnader utan att verkligen se till att maximera nyttan från dem. Det borde ge ett betydligt mycket högre värde än att riva i de flesta fall, oavsett om man kan hyra ut dem eller på något sätt använda dem i den egna verksamheten och spara in dyra nybyggnadskostnader.
Analys författad av Sebastian Remvig, Kunskapsnav Företagsledning & Entreprenörskap
